摘要:
房价飞速上涨,引起人们叫苦连天,金融危机的短暂影响制约,但是从根本上还是要追究下面的四个方面:
房价飞速上涨,引起人们叫苦连天,金融危机的短暂影响制约,但是从根本上还是要追究下面的四个方面:
2、需求方面的预期因素。中国的户籍制度和教育与中心城市工作生活等资源的稀缺性,和新增劳动力人口不断流入核心城市的长期趋势,不断推高了人们对房产的价值判断。而中国房价的长期上涨也造成了房价易涨难跌的印象,同时房地产的抗通胀属性也进一步加强了购房预期,且房地产持有和继承的成本很低,房产税和遗产税尚未实施,使得这方面资产成为人们长期持有的最佳选择,购买需求远大于出售的意愿。
3、供给方面的稀缺性。核心城市核心城区面积有限、土地供应的招拍挂体系,使得供给落后与需求成为常态,地方政府的土地财政依赖性也成为控制供给的自然动机。
4、契约精神的缺失和政府调控的需求抑制、非市场手段往往导致需求非理性泡沫,人们认为房价只涨不跌,如果下跌就去维权,政府会由于维稳因素偏袒消费者。
本轮房价暴涨还有两个短期因素:一是资金避险因素,中国股市刚刚经历暴跌,投资海外又受到限制,美元进入强周期,人民币贬值预期过大,大量个人资金处于避险考虑进入房地产;二是政策避险因素,政府推动而不是靠市场自身判断进行去库存,发现房价过快上涨后,又从户籍等购房资格方面出台抑制需求政策,人们出于对购房门槛不确定性的恐慌,提前购房,躲避政策限制等不确定性因素。
可以看到,历史上对需求出台多次限制抑制政策措施,都没有改变房价长期上涨的市场趋势,抑制需求也无法真正减少需求。因此只有建立市场化、法治化的科学供给体系,政府不干预商品房供给,而通过提供低收入和保障群体的政策住房供给体系,才是房地产行业健康发展、促进中国经济产业转型的供给侧改革之道。
中国房地产多年高速发展,根本上还是依赖于中国经济的高速发展、人们收入的持续提高和城镇化进程的持续快速提升,当经济增速放缓、收入预期改变、城镇化进程减慢时,人们购房需求就会发生较大变化,我们预期这个改变可能在2019-2020年左右开始显现。
游金地
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标签: 楼市泡沫 原因和推手