房地产开发商要搞分期首付？这两点原因很重要

   这几天，“分期首付”这个词再次冒了出来。

　　其实还是挺诧异的，在抑制房地产投资需求的当下，仍然有房企敢于搞“分期首付”，胆子的确有点大，风险也应该不会小。

　　除了天恒世界集，还有其他的一些项目同时启动了分期首付业务。购房者除了不必一次性交齐足额首付之外，还会享受无忧退房服务，某开发商在购房合同中明确表示现在签合同，后期如果计划有变更，可在签合同未来一年内无条件退房。这个时候，购房者好像真正体验了一次“上帝”的待遇。

　　开发商为什么要搞分期首付？

　　其实无外乎两点原因：其一，不想降价卖房，其二，尽快回笼资金。

　　京城的地都非常贵且十分稀缺，开发商拿了一块地还不想好好赚点钱？目前推出分期服务的主要是商住项目，此类项目的分期更容易被购房者接受。方面客户群体较广，本地人和外地人都能买；一方面，面积不大，总价偏低，购房者的压力也相对较轻。对于部分投资者来说，分期付款显然提高了资金的利用效率，还是具有一定的吸引力的。有了这层考虑，与其降价卖房，倒不如让购房者分期交首付。

　　尽快回笼资金也是开发商最迫切的任务之一。商住项目是一类比较特殊的项目，市场好的时候它更好，市场差的时候它更差。眼下正是市场差的时候，商住项目的劣势容易被放大，比如首付5成，利率上浮等。开发商迫切希望借助分期首付尽快完成去化锁定客户回笼资金。

　　之所以如此迫切，也是因为房企融资环境恶化所致。从刚开始银行贷款不能用于购置土地，到近期的私募资管计划不能投资于16个热点城市，开发商头上的“紧箍咒”一直在收紧，此种情况下，采取措施尽快销售已经成为为数不多的确保现金流稳定的措施之一。

　　不过眼下搞分期首付，风险却不小，我们都清楚。最主要的一点是与大趋势相违背，因为“房子是用来住的”，而开发商则借助分期首付一方面扩大了杠杆，另一方面又在变相鼓励投资需求入市。

　　一旦首付比例被突破，虽然开发商最先完成了垫资，但一旦银行贷款完成发放，开发商收回首付的贷款，剩下的风险就完全由银行和购房者分担了，购房者有可能因为断供而面临“钱房两空”的风险，银行虽然能执行房子，但这显然不是银行愿意看到的，因为坏账增加了。

　　当然如此阳奉阴违，开发商也要承当一定的风险。相关规定明确表示首付款必须来自于购房者自有资金。

　　当然这也从另一个层面反映了当前市场的尴尬：即使市场再冷清，降价仍然是小概率事件，卖方市场仍将长期维持。
游金地