用专业化和信息化手段管理房地产税收
笔者疏理多年的纳税评估工作实践发现,税务机关对房地产开发企业的征管工作存在一些问题,导致不少税款流失,亟待通过专业化的职能安排和一系列有针对性的信息化手段进行破解。
房地产开发涉及税种多、管理部门多
我们知道,房地产开发企业一般具有如下特点:业务范围包括购买土地、建造房屋以及销售房屋等,所开发产品包括住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施,项目开发周期长,常会滚动运行,同时涉及关联方多且杂。
与此同时,房地产开发企业通常涉及多个税种,目前有增值税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税、车辆购置税、车船税、关税、企业所得税、个人所得税以及相关的费用。
这个行业面对的职能管理部门也很多,除了国税局和地税局外,还有规划局、国土局、建设局、房管局、环保局、公安局(消防)、地震局(人防)等。房地产开发企业在每个管理部门都要留下管理信息。
该行业的税收管理目前存在四个问题
对于这样一个涉及复杂的行业,在我国不少地方,税务机关仍采用传统的手工方式进行税收管理,比如手工采集数据,建立纸质征管档案等。在这种情况下,伴随着近年来我国房地产行业的快速发展,房地产开发企业的税收流失现象日益严重。笔者总结认为,目前我国在房地产开发企业的税收管理方面主要存在四个问题。
一、成本对象备案流于形式,成本核算管理失控
根据现行税法规定,成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关的同意。
所谓成本对象,是指为归集和分配产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。然而,在实际中,有关成本对象的规定形同虚设。
这一方面是因为,目前税法对于成本对象备案只是义务性规范,纳税人若不遵从,并不会受到什么惩罚,导致成本对象备案流于形式。据了解,现实中有许多房地产开发企业都未按规定对成本对象备案。另一方面是因为,不少房地产开发企业虽然到税务机关对其成本对象进行了备案,但多是备其以前传统的纸质档案,也不去及时更新,形成备案没有多少意义的局面。
加上房地产项目通常开发周期长、滚动开发、税收管理员调动等因素,税务机关对一项房地产开发产品的成本很难理出清晰的头绪。在这种情况下,税务机关在受理房地产开发企业的土地增值税和企业所得税申报业务时,关于成本的计税基础,基本上是由企业说了算。这种在成本对象管理上的漏洞,导致不少土地增值税税款和企业所得税税款流失。
二、国税机关在房地产税收管理方面比较被动
目前,房地产企业涉及的税收由国税机关和地税机关共同管理。按照划分,国税机关主要负责销售自产货物方面的增值税和作为房地产应税收入的企业所得税。地税机关主要负责营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、契税等相关税种。
由于销售不动产发票由地税机关发放控管,地税机关管理的房地产税种数量和税款金额也比国税机关多,在房地产税收管理方面,地税机关通常更占优势,管理效果也相对较好。对于国税机关来说,由于对销售不动产发票没有控管权,对开票金额缺乏有效的控管方法,加上对房地产企业在地税机关缴纳的营业税、印花税、土地增值税、契税、土地使用税和房产税的计算不够熟悉,在受理房地产开发企业的土地增值税和企业所得税申报业务时,在许多情况下都是由企业说了算,很容易造成税款流失。
三、国税机关与地税机关联合办税的力度不够
随着税收信息化建设的深入,不少地方已实现国地税机关登记信息及时共享,但在更多的涉税信息共享方面,尤其是房地产企业涉税信息共享方面,双方联合得还非常不够。
这样,房地产企业每月开具了多少不动产销售发票,向地税机关申报了多少营业税,管理该企业所得税的国税机关都无从了解,因而也难以判断该企业申报的企业所得税应税收入是否准确。同理,房地产企业当期在地税机关缴纳了多少土地增值税,所缴税款是如何计算的,国税机关也无从了解。不能正确核算房地产企业缴纳的土地增值税,国税机关自然也无法弄清楚纳税人所得税前扣除的成本费用是否真实、准确,自然也难以判断企业当期申报的企业所得税是否准确。
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