首套房买新房和二手房，差别竟然这么大

　　5月21日，在《潘石屹季琦大谈“玩美主义”》的活动上，SOHO中国董事长潘石屹称中国人均居住面积已达37m2，达到了发达国家的水平。这一言论，引起了广大购房者的关注和热议。

　　不过，虽然人均居住面积已达到37㎡，但也不得不承认，现实生活中依旧有不少“漂”在他乡、通过租房来满足日常居住需求的“刚需”们。他们在经过一段时期的财富积累后，也要开始思考置业，那首套房应该买新房还是二手房呢？我们从以下几个维度来对比下~

首付比例

　　【同样150万买房，新房首付款45万，二手房首付款52万，比新房多7万】

　　说到买房，首先要考虑的便是购房预算，其中首付比例又是影响购房预算的最重要因素。一般而言，新房首付比例为购房价的三成，二手房首付比例则需要根据专业机构评估后决定。在之前的调查中，我们发现岛城刚需购房门槛为150万（原文链接）。在此，我们以购房总价150万为例（下同）来计算应付的首付款：

　　新房首付直接支付购房款的三成，即45万；二手房则比较复杂，成交价150万的二手房，贷款时银行的评估一般是低于成交价的，假设为140万（也有可能更低，主要根据房子质量等进行评估），那么你能贷到的款数额为140*70%（二手房首套首贷最高比例为70%），即为98万，这时首付款就变成了52万，比新房要多出7万，且购房总价越高，多出数额就越大。

税费

　　【同样要缴税，新房需缴纳1.5万/2.25万；二手房需缴税4.95万/5.7万】

　　2019年1月17日，财政部、国税局发布了【2019】13号文件，其中涉及二手房交易税费的附加税、印花税、商业类印花税，免征收50%的税款。那除了以上税费外，青岛目前的购房税收政策是怎样的？新房、二手房税费有何差异呢？

　　买新房只需要缴纳契税，且契税税率与购房面积、置业者名下房产数目有关，具体如下：

　　购房者名下房产与契税征收关系表（新房）

　　因此，如果首套购房新房，面积小于90㎡，则需要缴纳的税款为1.5万；如果面积大于90㎡，则需要缴纳的税款为2.25万。

　　与新房不同，除了契税外，二手房还要缴纳增值税和个税。在实际操作中，增值税与附加税绑定征收，新政实施后，总税率为5.3%（其中增值税5%，附加税0.3%）。因为“418”新政颁布后，新、二手房均需要满5年才可交易。因此，增值税一般都可免征。因此，首套二手房附加税为4500元。

　　个税方面，若房屋满五唯一，则免征。另个税因房屋性质不同会出现差别，具体征收标准如下：

　　房屋性质与个税缴纳比例对照表

　　一般我们首套房大多都会购房商品房，且很难遇到出售满五唯一房子的情况，因此购买首套二手房应缴个税大概为3万（购房价按150万计算）。

　　与新房相同，二手房契税与购房者名下房产数目直接相关。明细如下：

　　购房者名下房产与契税征收关系表（二手房）

　　即面积小于90㎡，则需要缴纳的税款为1.5万；如果面积大于90㎡，则需要缴纳的税款为2.25万。

　　综合来看，如果首套购买总价150万的新房，根据购房面积是否大于90㎡，则决定缴纳契税1.5还是2.25万；如果首套购买总价150万的二手房，除契税缴纳1.5万/2.25万外，还需要另外缴纳附加税4500元，个税3万，税额要明显高出新房。

入住等待时长

　　【同样是入住，新房等待时长2年起，二手房随买随住】

　　目前青岛新房市场上在售的楼盘项目大多为期房，从项目开建到成功交房少则2-3年，多则4-5年，因此，从购房到现房交付，一般都需要1-2年时间。毛坯交付的新房交房时间可能较精装修较短，但在交房后，依旧得花费不少时间、精力去装修。对于租房住的刚需购房者而言，可能在这期间还要承受房贷+房租的双重经济压力。而且即使是成功交房后，一段时期内可能还要通风散味，耗时较长。

　　相比新房，购买二手房入住等待时长则明显要短的多，如果一切顺利，从看房到拿证入住最短只需要半年。而且除非房屋内装修过于老旧，一般不需要翻新，基本上可以拎包入住，在很大程度上能够缩短入住等待时长。因此，等不了期房的交房周期想要立即入住，或对期房的未来建设状况不放心的刚需们，可着重考虑二手房。

配套成熟度

　　【新房规划需等待，且存在变数；二手房配套更成熟，但有些老旧】

　　对于购房预算仅为150万左右的刚需而言，在青购买新房只能多考虑新区。但我们都知道新区，尤其是建在主城外围的新开发项目，无论是交通配套还是商业氛围均不会太理想，即使规划有地铁或是轻轨，通勤耗时和成本也不会小。此外，小区建成后实际绿化情况、物业服务质量和装修完善程度均存在一定的变数，目前市场上就存在不少因装修不符合同而维权的例子，一定要格外重视。

　　二手房一般处于比较成熟的地段，不管是商业配套还是交通、教育配套都比较完善，且小区环境、配套物业，房屋装修状况、户型等都一目了然，购房所见即所得，几乎不会有太大变数。

小编建议

　　其实，无论是买新房还是二手房，所有因素都不可能完全满足，这个时候就需要根据自身的实际需求确定购房“优先级”。对于租房住的刚需而言，价格可能就是首要制约因素，其次可能是通勤时间。

　　总体而言，新房产品设计更时尚，产权年限更长；二手房则往往占据着更为优越的城市区位，配套成熟，但较为老旧。同样的价格，究竟是选主城“老破小”还是选近郊大户型呢？相信每个购房者都有自己的答案。