近日，侨福企业发布公告称，将收购中粮置地所持目标公司股权及股东贷款，总代价141.67亿港元，并在收购完成后更名为“中粮置地控股有限公司”。同时，因收购行为构成中粮“反收购”侨福企业，侨福也将以“新人”身份，重新迎接香港上市委员会的上市审核。

　　而极少曝光在媒体面前的中粮置地，在中粮集团内部，不但扮演着“整体港股上市”的重要角色，同时也有着“地产业务整合”、“综合地产唯一平台”等诸多含义。

　　“目前置地人员整合已经完成，为下一步股权及资产整理做好准备。”在中粮置地工作的陈冲对记者透露，中粮置地涵盖中粮住宅开发、酒店商业运营、工业地产等所有地产业务，这个平台实际已经在运行。在她的脑海里，以中粮置业、中粮地产、酒店事业部等概念确定管理主体的思路正逐渐淡化，取而代之的，是依产品所属专业领域不同，划分管理及经营主体。

　　对内，地产资源整合悄然进行；对外，反收购侨福“硬闯”港股。在内地融资“钱”景未明，中粮房地产板块急速扩张的关键时期，如何化解扩张带来的资金、内部整合双重烦恼，宁高宁掌管下的中粮，正在落下最为重要的两子。

　　“反收购”风险

　　从去年“买壳”，到如今“注资”，中粮房地产板块在港上市的夙愿，已渐行渐近。9月24日，侨福企业发布公告称，将出资141.67亿港元，收购中粮置地所持商用物业组合的目标公司股权及股东贷款。物业组合涉及成都、北京、上海、香港等7个城市的12个商用物业项目。

　　收购完成后，侨福企业将成为中粮集团境外上市平台，拥有其综合体及其他商用物业，同时也将更名为“COFCOLandHoldingsLimited”，而“中粮置地控股有限公司”则作为第二名称。

　　从去年7月中粮3.62亿港元控股侨福73.5%的股权，到今年9月作价上百亿港元资产的大举注入，昔日声势浩大的买壳行为，已演变成了“反收购”。

　　侨福方面称，由于得茂（中粮置地的控股公司担保方）取得侨福实际控制权后24个月内收购前者全资附属的中粮置地资产，加之属于非常重大收购事项，收购已变成中粮置地“反收购”侨福。作为代价，中粮壳公司侨福企业将以新上市申请人身份，迎接香港上市委员会审核。同时，上述收购也需首先满足包括上市申请、独立董事批准、财务状况稳定等14项先决条件，最晚在2014年6月30日前达成。

　　9月26日，侨福再度发布公告，也描述了上述风险。公告显示，由于收购构成反收购侨福企业，董事会欣然宣布，已于26日向联交所提交新上市申请。收购需待多项条件达成后方可做实，而该等条件未必能达成。此外，上市委员会亦未必批准新上市申请。如出现上述变故，收购则不会进行。

　　“等不及两年期满便硬闯港股，实际过程隐藏着高风险和高成本。”盛富资本总裁黄立冲表示，中粮壳公司侨福重新上市申请，程序也是相当复杂，前期准备不足或会导致资产注入失败。而如此急切的大笔注入资本，“恰恰反映了中粮对登陆港股，实现快速融资以及低成本资金的渴求。”

　　注资“取”与“舍”

　　为顺利借壳港股上市，中粮在注资取舍方面也大费苦心。

　　在侨福企业的公告中，列出了将购入的中粮置地所持商用物业组合。获得注入的12个物业项目，分别位于内地6个主要城市及香港，且均位于黄金地段。

　　其中，综合体项目包括成都大悦城、北京中粮广场，商用物业为香港的鹏利中心、上海的海景壹号及上海鹏利辉盛阁公寓，酒店项目为北京华尔道夫酒店、北京长安街W酒店、南昌凯莱大饭店、苏州凯莱酒店，同时还涉及三亚一项综合旅游项目及上海、三亚、成都三项拥有少数权益的项目。仅成都祥云国际为住宅产品，交易涉及该项目的30%股权。

　　借此，侨福企业，即未来的中粮置地控股，也宣告转型为综合体平台，专注于开发、经营、销售、出租及管理综合体、酒店、办公楼及酒店式公寓等商用物业与休闲度假旅游物业。

　　为尽快实现港股上市，作为中粮商业综合体成熟产品线的“大悦城”，几乎全部成了这次注资行动后的保留项目。除成都大悦城列入注资计划外，由于向侨福企业转让天津大悦城、上海大悦城、北京朝阳大悦城、北京西单大悦城及烟台大悦城须经证监会及其他主管机构特别批准，相关程序需要时长难以预测，而沈阳大悦城正处装修，故上述大悦城项目由中粮集团保留。

　　但这也丝毫不能掩饰，中粮未来将其他大悦城项目持续引入港股上市平台的冲动。侨福方面特别指出，大悦城可归类为综合体开发，符合扩大集团的商业定位，“预计中粮集团会授予本公司认购期权，可收购获保留的大悦城项目或其持有项目公司”。

　　比起商业项目的大笔注入，中粮旗下主要进行住宅开发的中粮地产似乎只是一个看客。中粮地产董秘办相关负责人表示，已注意到这场收购，但和中粮地产并无关联。唯一和中粮地产沾边的是成都祥云国际，项目为中粮地产控股70%，其他股东控股30%。“实际交易的是这30%股权，中粮地产的控股权并未发生变化。”

　　扩张资金之需

　　巨资收购、借壳上市的背后，是中粮旷日持久的地产港股登陆战。

　　据兰德咨询总裁宋延庆分析，中粮借壳侨福，实际是出于战略布局需要，实现“A+H”股上市的布局。这一决策与有着地产情结，同时深谙香港资本市场的中粮集团董事长宁高宁，有直接关系。但他也表示，中粮急于打通资本渠道有其内部原因。中粮地产板块在中粮集团系统内筹集资金难度很大，集团产业链长但盈利能力一般，且连续收购需要大量现金，而地产已进入的A股融资窗口仍未打开，这就出现一个问题：既想对地产板块快速扩张，又缺乏必要资金支持。打通H股资本渠道，便成了顺理成章的事情。

　　中粮的扩张，在其商业地产领域表现尤为明显。2006年中粮决定划分投资性物业和住宅发展业务；2007年成立中粮置业，专门运作商业地产，中粮地产专攻住宅开发，后者在A股上市。继北京西单大悦城开业并收获成功后，中粮置业大力推进“大悦城”城市综合体战略。而在2011年底，中粮集团更是发出了“未来3-5年在国内打造30个大悦城”的豪言壮语。

　　“去年中粮董事会没开过一次地产的会，结果地产单一盈利却位居第一。”宁高宁在今年5月接受媒体采访时表示，去年中粮集团整体利润70多亿，中粮地产板块包括没上市部分，即大悦城、住宅、酒店加一起赚了近20亿元。拿大悦城来说，现在北京大悦城项目已经赚钱了，天津大悦城也刚开始。大悦城项目今年营业额上升170%多，还在一路往上走。

　　陈冲也表示，目前中粮商业主要是“大悦城”这条产品线，在北京、上海、天津、沈阳等7个城市已布局9个大悦城，其中5个开业，已开业项目去年全部品牌销售额突破100亿元，企业自身也收益不菲。为实现全国快速复制，大悦城已在试水一些先进举措，如在明确年轻客群的定位前提下，推进会员的大数据战略，充分了解会员消费习惯，同时与优质品牌商户达成战略联盟，争取更大的话语权，力争“大悦城开到哪里，优质商户便跟到哪里”。

　　但商业的崛起与快速复制，历来伴随着巨额资金的投入。如此，也加剧了中粮对资本市场的渴望。据媒体报道，早在2009年，中粮便有将旗下地产业务整合上市的想法。2011年3月，宁高宁明确表示，在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，中粮集团将以A+H方式整体上市。时隔一年，宁又公开表示，计划拆分旗下商业地产业务，在香港实现单独上市。

　　如果此次中粮置地商业项目顺利注入侨福，并最终实现登陆港股后，中粮商业地产拓展无疑将平添重大动力。作为中粮商业地产主要业态的“大悦城”，或将在后续持续注入到香港上市平台之中。

　　“大悦城属持有型商业地产，需要大量资金注入，指望零售产生的数亿元利润，根本难以满足快速复制大悦城的资金需求，只能依赖资本市场。”宋延庆表示，如果此次中粮成功借壳上市，或会逐步把其他大悦城通过定向募集或增发形式，圈回大量资金，这样就可以把资金流动起来，从10个大悦城发展到30个大悦城。

　　“如果整体商业地产还在持续升值，大举扩张的中粮会成为大赢家。”黄立冲表示，因商业地产资金回报周期长、长期占用大量资金的特点，如今中粮确实需要一个上市平台，能把持有商业注入进去，低成本获取资本，给其快速发展提供足够支持。令人担忧的是，“商业地产回报率较低，面临未来资本市场上价值长期会低估的问题”。

　　未竟的地产整合

　　一直以来，中粮地产板块为外界熟知的，仍是中粮置业、中粮地产等词汇。而此次大笔注资侨福的中粮置地，实际却低调且神秘。

　　据了解，中粮置地的前身，是2010年中粮集团组建的地产酒店事业部，在中粮集团地产板块整合中扮演着关键角色的组织，而“大悦城”是否能全部托付给中粮置地，则是置地能否统领中粮地产的风向标。据悉，在中粮高层的规划蓝图中，中粮地产及中粮置业或将被纳入中粮置地版图，涵盖集团住宅、商业、酒店及旅游地产、工业地产等所有地产业务范畴，实现统筹扩张和整体做大做强。

　　见诸媒体的报道称，中粮集团曾表示，中粮地产业务整体上市，为把所有地产业务整合起来，将包括商业地产、房地产开发及酒店部分，形成一个整体地产公司，避免出现下面 （免责声明：此域名下的内容以及本文内容均为转载企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，与本网无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，邮箱:27652307#qq.com （把#改成@），我们会及时修改或删除。）