李沧耗资百亿打造的金融先导区悄然转型：大手笔已成大败局？

2017年4月初，李沧区政府门户网站发布《东李商圈二期新金融先导示范园区-政府购买服务项目成交结果公告》：东李商圈二期将打造“新金融先导示范园区”，这是一个政府购买服务项目，最终由青岛金水发展投资有限公司中标， 成交金额为1005839.86688万元——一个上百亿的大项目。

其中，金水发展是李沧区国资平台。

根据李沧区政府当时发布的相关公告信息，“新金融先导示范园区”要大力引进各类金融机构，以金融要素、金融机构、保险市场、产业金融为重点突破口，加快金融改革创新，不断增强金融资源配置能力，力争将李沧区打造成为要素市场突破发展、保险产业集群发展、新金融机构聚集发展、产业金融加快发展的区域性新金融聚集中心。

2017年12月22日，东李商圈改造二期项目、位于李沧万达广场南侧和东侧的四宗地块拍卖，仅青岛信宇置业有限公司一家竞买人报名，最终以底价28.16亿竞得。

工商注册资料显示，青岛信宇置业有限公司是青岛金水发展投资有限公司旗下企业，而金水发展是李沧区国资平台。

根据金水发展官网信息，此次竞得的李沧万达广场旁四宗地将开发为信联天地项目。

从新金融先导示范园区到正式命名为信联天地项目，这个耗资百亿的大项目定位也在悄然中发生变化。

5月30日，《青岛日报》披露“信联天地”项目的最新进展。

据了解，信联天地项目拟投资约105亿元，为2018年山东省重点项目。该项目位于黑龙江中路以东、中崂路以南、青银高速以西、大崂路以北，北侧紧邻万达广场，总占地面积13.7万平方米，规划总建筑面积80.4万平方米，规划建设商务、商业、办公、酒店、人才公寓、养老公寓及第四代绿色住宅。目前，该项目已完成固定资产投资34.8亿元。

这个定位已经没有任何金融的元素，说到底就是一个李沧区政府亲自上阵打造的CBD项目。

“项目计划引进世界500强、中国500强、国字号企业总部和大型上市公司等。”项目开发方、金水控股集团副总经理黄鹏黄鹏的介绍也佐证了这一点。

据介绍，信联天地项目共分四个地块有序推进。其中，一区为商务用地，占地5.5万平方米，总建筑面积38.4万平方米，规划建设一栋超高层5A级写字楼，三栋商务办公楼和文化活动中心；二区为商业用地，占地3.0万平方米，总建筑面积20.1万平方米，规划建设高品质酒店、公寓、商务办公楼；三区规划建设高品质住宅，医养结合养老院、日间照料中心及老年活动设施；四区规划建设住宅和配套设施。

从地图上来看，该项目所在位置正是东李发展较早的片区，且紧靠李沧商圈核心位置，居住氛围浓厚，周边有不少成熟小区。

为什么在地理位置如此优越的地块建设单位是李沧区政府呢？这要从李沧规划的调整说起。

2017年6月5日上午，青岛市规划局公布了东李商圈改造二期规划调整方案。

新规划显示，位于李沧万达广场以南东李商圈改造二期项目共有4幅地块，总占地面积为136890.1㎡，调整以后整个项目主要以商务为主。

也就是说，东李商圈二期最初规划的时候是有25.3万方的住宅体量，商住比约为1:1，此次调整后，住宅体量只剩约15.7万方，商务体量有约25万方，商业体量约10万方。住宅体量变少，商务商业体量变多，这样的商住配比对开发商的吸引力肯定大大减少。

该地块几年前坊间一直传说万达将会在此建设商业金街，其他意向的开发商也有不少，但如此调整后，数家大开发商纷纷撤出，只有中铁建勉强愿意代建，但不知资金出处在哪里。

这种情况下，不是很懂地产的和商业的李沧区只好亲自上阵，不知道未来如何收场？

在市北CBD、市南崂山等区写字楼空置率如此严峻形势下，李沧区为什么要耗费上百亿打造一个没有差异化的CBD呢？

李沧不是没有吃过这样的亏。国际院士港的背后就是一段类似的故事。

李沧区委宣传部一相关负责人告诉澎湃新闻，前几年，李沧区李家上流社区建了近20万平方米的商务楼，本意想做总部经济，没想到愿意入驻的企业寥寥无几，造成绝大部分楼宇闲置，后续项目开发困难，成了“闲置楼”。

仓促提出金融先导示范区，不到一年定位就发生变化，耗资百亿政府亲自上阵打造一个目前看不出有任何差异化的CBD，这样的决策背后是否经过经过充分的调研？

至少，从目前各种变故来看，这样的大手笔从一开始看上去就像是一个大败局。