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《企业界》:商业地产万达透视

2015年02月04日 11:10 商业模式

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　　大连万达商业地产股份有限公司（下文简称"万达商业地产"）在H股上市又有新进展。12月10日，万达商业地产拟以每股41.8港元至49.6港元正式启动全球6亿新股发售, 集资规模最多不超过44亿美元（约合人民币270亿元）。

　　万达集团总资产规模近5000亿元（单位：人民币下同），其在中国商业地产行业更是拥有无可撼动的老大地位。此次将其核心资产上市，招股书一经披露，便引来无数关注。多家投行对万达商业地产的估值都在3000亿元左右。瑞信的估值上限更达3760亿元。然而，持续的"圈地热"导致商业地产用地尤其是二三线城市供应过剩的现状没有改变；房地产企业纷纷将注意力转向商业地产，竞争对手不减反增；双十一刚刚过去，来自电商的威胁清晰可见。作为行业领跑者的万达商业地产后市如何，才是它真正需要面临的考验。挑战也许才刚刚开始。

　　如何玩转商业地产

　　融资、拿地、开发、招商、运营--这是商业地产企业的基本运营逻辑。其中，拿地是基础，融资是保障，招商运营是持续发展的动力。大连万达商业地产作为国内最大的商业地产公司，在商业地产运营的各个环节均具备优势。

　　万达商业地产的核心产品是万达广场，包括购物中心、写字楼和住宅，且通常包括豪华酒店。万达广场的入驻，可以刺激入驻地区的消费，改善局部商业环境，提升区域价值，自然很受地方政府欢迎，再加上万达商业地产本身的运营能力，使其具有很大的拿地优势。

　　招股说明书披露， 2011年-2013年，万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，在最近几年土地价格节节攀升的背景下，土地成本仍能保持逐年下降。

　　对于商业地产同样重要的招商运营，万达商业地产经过长年的摸索，已经形成一套成熟的"订单模式"。在开发前便已开始招商，根据客户的特点和需求订做不同的商业和商务空间，先有订单再投资开发。这样既能保证一定的启动资金，也大大缩短了后期招商的时间，减轻了后续经营的难度，保证"完工即开业"。万达商业地产的战略合作伙伴包括了沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美等。

　　万达缺钱么？

　　商业地产是资本密集型行业，资本是支撑其快速发展的根本。虽然万达商业地产独特的"订单模式"能够缓解资金压力，但与其庞大的开发成本和扩张速度比起来，依然是杯水车薪。

　　大连万达集团（下文简称"万达"）创立于1988年，以开发住宅起家，2000年确立商业与住宅"两条腿"走路。2002年9月，万达商业地产公司成立，同年第一代万达广场开业，2005年以后确立商业地产为主要发展核心。

　　2008年一场金融危机吹冷了中国房地产行业。然而，持续的政策利好，让刚刚经历调整的地产行业迅速回温。2008年底，万达商业地产开始进行了第一轮融资，融资额度接近15亿元。从此万达商业地产开始走上快速扩张之路。

　　2009年3月，万达商业地产向外界透露，当年计划投入约200亿元增加土地储备。根据年度工作报告，截至2013年底，万达商业地产累计持有物业1703.9万平方米，5年累计增长约476%，平均年增长率近95.2%。商业地产土地储备总面积7647万平方米，5年累计增长296.6%，平均年增长率约59.3%。

　　伴随着持有性商业物业面积的快速扩张，是万达商业地产同样激增的融资金额和负债。

　　招股书显示，2011年至2013年，万达商业地产融资活动的现金流量净额从负15.32亿元迅速增长至379.04亿元，平均每年融资额达183.1亿元。2013年底万达商业地产的流动比率已达到108.9%。

　　一边是融资需求的不断增大，另一边是融资成本的不断高企。

　　2014年渣打银行一份关于房地产开发商的调研报告显示，房企两大主流融资渠道--银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升，其中，银行贷款平均利率达到12.3%，较此前调研的8.7%显著上升，而信托贷款成本则高达17.6%。根据万达商业地产的招股书，2013年上半年融资活动产生的现金流为339.58亿元，融资成本为27.8亿元，约占8.19%，而2014年上半年，融资活动产生的现金流为351.36亿元，融资成本为36.4亿元，约占10.36%，融资成本增长了2个百分点。

　　当然，央行降息消息一出，对于即将上市的高负债企业来讲，是个大利好，可以提振市场预期和后续估值。万达商业地产上市之路愈加平坦。

　　万达商业地产自身的优势不言而喻，它真正面临的挑战，在上市之后。万达商业地产能否通过稳定的经营业绩来获取足够的、稳定的资金来源，支撑其持续快速发展？

　　销售物业遇冷 "后市"如何？

　　中国房地产行业经历了近年来爆发式的增长，在经济发展放缓和持续的宏观调控政策下，各家房企都面临着这样那样的难题，万达商业地产也不例外。作为万达商业地产主要的利润来源--物业销售，正面临着销售疲软的考验。

　　写字楼和住宅是万达商业地产的主要销售物业。根据招股书，2011年至2013年，万达商业地产销售物业的收益分别为455.05亿元、505.73亿元、749.81亿元，占其总收益的89.6%、85.6%、86.4%。而在2014年上半年，销售物业的收益为162.93亿元，比上年同期下降近四成（38.6%）。尽管其他两项业务租赁物业和酒店经营分别获得35%和23%的增长，但总体收益仍减少27%，毛利减少38亿元。

　　销售物业仍然是万达商业地产主要收入来源，与投入相比，租赁物业和酒店经营收入几可忽略。以石家庄裕华万达广场为例，该广场主要包括购物中心、酒店、写字楼、SOHO、供出售的商铺等，总投入70.79亿元，2011年9月投入运营。2013年全年，该广场租金收入为9770万元，仅占到总投入的1.4%，酒店收入约4300万元，占到总投入的比例仅为0.6%，可忽略不计。

　　然而，受到经济环境的影响，销售物业开始遇冷。

　　国家统计局公布的数据显示，今年1-8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降8.9%；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，其中，住宅销售额下降10.9%，办公楼销售额下降19.5%。

　　第一太平戴维斯发布的2014年上半年华北区主要二线城市甲级写字楼市场数据，涵盖了天津、沈阳、大连、青岛、西安、郑州、济南等城市。报告称，各城市租金增长乏力态势愈加明显。除大连外，各城市整体空置率徘徊在17%-33%，明显高于四个一线城市的4%-13%。报告还称，与国内主要二线城市境况相仿，迅速发育中的华北区二线城市甲级写字楼市场未来3-5年供给过剩问题将进一步加剧。

　　万达商业地产在报告中提到的上述7个城市共建有万达广场18个，其中仍有6个尚未竣工。而万达商业地产的178个物业项目分布于全国112个城市，其中北上广一线城市只占13个，主要分布于二线以及三四线城市，其中三四线城市的项目数量超过半数以上。

　　在当前重点城市调控压力加大的形势下，商业地产向三四线城市转移成为一种趋势。2014年万达商业地产新开工项目也多集中在三四线城市。

　　而今年一份"中国大陆城市'鬼城'指数排行榜(2014)"指出，"鬼城"指数位居前十位的城市基本为三四线城市。这些城市无论是城市规划还是商业环境，其规范化程度和专业水平均有待提升。

　　或许，众多商业地产企业期待的发展潜力只是"看上去很美"。

　　中国容得下那么多购物中心么？

　　尽管销售物业是万达商业地产收入的主要来源，但是万达商业地产一直推崇的都是它的租赁物业，在万达商业地产2014年高达4205.47亿元的物业估值中，投资物业估值（主要为租赁物业，包括店铺和商场）占42.5%。2014年上半年万达商业地产净利润49.2亿元。投资物业公允价值增加了52.3亿元。持有可持续升值的租赁物业是外界看好商业地产长期发展的重要原因。

　　万达广场选址，有严格的要求和一系列成熟的标准，交通、人流、目标消费人群等因素都是需要充分考量的因素。然而，即使如此也抵不过"狼多肉少"，尤其是在各地大力招商引资和"土地财政"的背景下。

　　2008年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产呈爆发式增长。而一般商业地产施工需要2-3年，2010年开始的爆发式增长，使得近两年的商业地产竞争尤其惨烈。2014年以来，全国多地百货商城出现"关店退租"现象。

　　万达商业地产招股书显示，此次募集资金用途方面，其中90%的募集资金将用于10个物业开发项目的融资，包括广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场、乌海万达广场、阜阳万达广场等。

　　以哈尔滨哈南万达广场为例，不仅该广场据城区较远，交通配套等均不到位，而且目前哈市各个区域都有城市综合体项目相继落地，像哈西万达广场开业已逾一年，群力远大购物广场开业在即，香坊永泰城奥特莱斯将于年底开业，松北区城市之星也将于明年开业……哈南万达广场开发成功后，万达能否像既往一样快速回笼资金，能否继续维持其在一线城市的高利润，都还是个未知数。

　　另据报道，由于招租难、经营难，广州番禺万达广场曾比预期延迟了开业时间。而万达广场的这一现象（免责声明：此域名下的内容以及本文内容均为转载企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，与本网无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。如果您发现网站上有侵犯您的知识产权的作品，请与我们取得联系，邮箱:27652307#qq.com （把#改成@），我们会及时修改或删除。）

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