青岛楼市：2018让谁欢喜，让谁愁？

　　临近岁末，回顾2017年楼市，可谓不可思议的一年，仅仅一年当中，楼市经历了大大小小的调控，总计接近180次。在2016年全国商品房市场持续快速增长的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出政策控制，与以往有很大区别的是，此轮调控无论是广度还是深度堪称历史之最。

　　2017年，青岛楼市在笑容灿烂中即将落幕，2018年，作为地产人，我们应该从过去看未来,做到胸中有丘壑，对楼市当前和前景判断自有高下，2018年，青岛楼市将迎来一个什么样的市场？

　　游金地小编认为，房子作为国人目前财富保值、增值的重要投资渠道，2018青岛楼市房地产投资需求仍然旺盛，楼市抢房局面依然难以改变，房价仍然存在上涨压力。

　　从2017全年青岛房地产市场情况看，虽然此轮调控堪称是“史上最严厉”，但是青岛房地产市场仍然保持快速增长的趋势。据网上不完全数据统计显示，2017年青岛新房供应1106.05万㎡，成交面积1519.2万㎡，成交均价10818元/㎡。这些数据表明，2017年青岛房地产市场在调控的遏制下，不但没有走向低迷，而且还处于温涨中状态。

　　从不同区域的市场情况看，主城区和边郊区域的市场已经出现分化，青岛2017年各区域新成交量、供应量均有所增加，其中胶南、即墨、城阳、胶州等郊区成交量位列前茅，而胶南市供应量、成交量成双料冠军，供应共达284.82万㎡，成交256.28㎡，成交均价9509元/㎡；其次为胶州市，供应144.27万㎡，成交238.45万㎡，成交均价7098元/㎡。

　　另外，2017年青岛各区域成交均价均有所上涨，其中市南区成交均价居于首位，均价为37855元/㎡；其次为崂山区，成交均价为24534元/㎡，由此可见，2017年青岛商品房销售量价齐升，成交量增速迅猛。

　　的确，2017年青岛楼市，迎着风风雨雨，而各在售房企都取得了不菲的业绩。

　　2018年，不管从哪方面判断，毋庸置疑，限购、限贷、限价、限售，市场上依旧是处处禁令；购房者、开发商、银行、政策执行者、政策制定者，会再一次进入彼此僵持的局面。

　　2018年，在任何一方脚下都找不到舒服的台阶——高层不想看到房价继续上涨，却也不愿见到楼市泡沫突然破灭压垮经济，只能摸着石头过河；地方政府尝试摆脱土地财政，却被分税制捆住手脚，只能在地方融资平台上命悬一线；贷款利率、存款准备金率和利率的交错提高，加之各种政策性限制，让银行面对上下游的资金需求，有生意却做不成；民间放款人虽然受到追捧，在尚未正式取得合法身份前，也只能踮着脚尖；购房者买的起已没有资格买，有资格买的又在高成本购房僵局中思前想后，上下翻煎着自己的心；开发商依然悠哉舔着刀尖蜜，富贵险中求。

　　这个时代，已经不存在万能的政府或万能的商人，或更不复存在刚性需求的购房者，2018年，做房奴，你都没有资格，因为，2018年，青岛楼市远远不会达到“房地产小年”的惨淡境况。

　　再回过头来，看看2017全年青岛土地供应情况。青岛土地市场一直处于“僧多粥少”的局面，2017年土地成交主要集中在城阳区、黄岛区、胶州，其中城阳供应量、成交量均居首位，供应222.62万㎡，成交160.39万㎡；其次为黄岛区，供应206.1万㎡，成交159.57万㎡；胶州成为2017年土地供应、成交量的黑马，成为各大房企必争之地，成交量仅次于黄岛，成交131.87万㎡；主城区土地成交量仅在19.38万㎡；2017年青岛土地成交楼面均价与2013年同比增长66.7%。

　　依据上述分析，小编判断，2018年青岛楼市依将是以市场力量为核心，从供给上看，2018全年潜在供应量放大是大概率事件，楼市成交主场仍旧是边郊市场；从需求上看，上半年市场僵持气氛浓厚，许多首置、改善性需求受到压抑，这些需求在下半年极有可能会被释放出来。那么，这种供需两旺的局面也将意味着青岛房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。换而言之，调控政策的效力是在不断削减的，如果政府一直沿袭同样的调控路子，效果会大打打扣，我们将拭目以待。

　　对于购房者，到边郊区域置业，是2018年青岛房地产市场一个重要特性，人所周知，边郊区域购房，要选择优质区域，着重要研究其自然地理环境、经济地理环境、人文环境三个方面。虽然购房者可能不是来自于某一特定区域，但一旦购买某一楼盘后的主要消费行为将带有很强的区域特定。因此，2018年对于来青置业者来说，对选定楼盘周边环境的调研，即区域升值潜力研究、区域竞争条件研究、轨道交通研究，都须有一个清晰地判断，因为，一个成熟的城市边郊区域和一个刚开始发展的边郊新区，对不动产升值速度快慢有着至关重要的决定性。

　　最后，2018年青岛楼市，高层倡导的租售同权、共享产权房不会批量入市，虽然，加大供应上述房源是此轮宏观调控重要举措，只要这个方向是对的，高层就会坚定地走下去，然而，这一领域可能出现的问题主要集中在分配、质量和后续的融资上。

　　再者，人人住公屋，不是一个追求共同富裕的社会的终极目标。经适房、保障房的历史已经证明，它的功能在于为难以买房的公民提供一时的住所，让他们喘气养息，逐渐积累，最终走向更具个人资产意义的商品房，所以，市场的终究会归市场。