公摊面积要取消对房价有无影响？权威解读来了

　　2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于＜城乡给水工程项目规范＞等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3．1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2、4、6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。“取消公摊面积”，一时间成为许多购房者对于这一规定的解读。

　　与此同时，也有业内人士认为，《住宅项目规范》只是技术规范，并不是商品房交易规范，对于房价影响并不大。不过新规如果实施，会让商品房交易更加公平、透明，对于购房者来说是一大利好。

　　一、市场调查

　　买房计算公摊面积挺难

　　“新规实施之后，这房子以后是不是就按照套内面积交易了？”购房者小徐认为，如果这一新规能够顺利实施，他买房子可以少费很多脑筋。从去年9月份开始，他准备在崂山区买一套地铁房。四处看房后，他相中了深圳路上A楼盘。但是该楼盘二期加推3.3万元／平方米的均价比一期涨了不少，超出预算近50万元，正在犹豫之时，位于黑龙江南路的B楼盘开盘了，均价3万元／平方米左右。“都是大开发商建设的双地铁房，一平方米便宜3000元左右还是很有诱惑力，我立即去B楼盘交了首付。”小徐说。

　　但当小徐草签合同时，才发现B楼盘公摊面积比A楼盘大了5％左右。在总价相同的情况下，虽然B楼盘买到的住宅建筑面积要大一些，但是最后两套住宅的使用面积相差无几。在对比地段之后，小徐又决定退掉B楼盘的房子。“如果以后按照套内使用面积交易，买房时就不需要先做计算题了，购房者在比较各个楼盘时能更直观一点儿。”小徐说出了自己的观点。

　　和小徐有同样烦恼的购房者不在少数，“有时候因为低价兴冲冲地去看房子，结果一问发现公摊面积达31％，125平方米的房子，使用面积仅有86平方米，有的卧室连床都放不下，只能做榻榻米。”购房者小朱说。此外，购买精装房的业主对公摊面积也很关心。“我们买房时，开发商按照建筑面积收取装修费，我们认为很不合理。如果新规实施，这个争议是不是就不存在了？”购房者宋先生说。

　　近九成的人士对于商品住宅按照套内面积交易比较期待，认为一旦政策实施房地产市场将更加公正透明，购房时更加省心。与此同时，七成左右的购房者则会更关注这一变化引起的房价变动。

　　公摊增大业主买单疑惑

　　商品住宅按照建筑面积销售，不仅仅在销售端会给购房者带来一些疑惑，而且在交房后也容易产生纠纷。市民老张四五年前在龙潭路附近买了一套大面积商品房。在交房时，开发商表示实际面积比预测面积大了3平方米，让他补交数万元的房款。但是老张核对不动产权证发现，套内使用面积没有增加，增加的都是公用面积。“这公用面积增加让业主买单，我认为这不合理。如果按照新规交易，就不会有这样的麻烦。”老张说出了自己的观点。

　　市民小宁同样遇上了麻烦事。他在华贯路买了一套89平方米的住宅。可是交房时，开发商的实测报告是90.35平方米，这让他多交了几千元的税款。“最让人郁闷的是套内面积没增加，增加的也是公摊面积，这让我想不通。”小宁说。所以，购房者希望通过交易模式的改变消除类似的质疑和纠纷。

　　虽然不少市民关注公摊面积的话题，但是近九成的受访者并不知道公摊面积是由哪些部分组成的。通过查阅资料了解到，根据2000年开始实施的《房产测量规范》规定，这个分摊的公用建筑面积不但包括了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，还有为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。此外，共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。“这确实太复杂了，所以才觉得以套内使用面积交易更直观一些。”购房者孙建平介绍说。
　　楼盘公摊各不一样糊涂

　　调查发现，不同类型的地产项目公摊面积也各不相同。一般情况下，洋房产品的公摊为8％至15％左右，小高层的公摊为10％至20％左右；高层住宅公摊在20％至32％之间。在许多人的印象中，楼越高公摊越大，但是在房地产市场上却并不是如此。

　　例如，西海岸新区五台山路在售的33层住宅中，一套预测建筑面积96．06平方米的住宅，其预测公摊面积为26．27平方米，公摊占比在27％左右。西海岸兰东路上31层的住宅，预测建筑面积为131．3平方米的住宅，预测分摊面积34平方米，公摊占比在25％左右。而在高新区和源路上一栋23层的商品住宅，预测套内面积为123．15平方米，预测分摊面积为35．22平方米，公摊占比最高达到了28％。

　　预测公摊大小不同，开发商宣传的策略也不同。西海岸南港一路的一处刚需大盘，开发商以精装低价房抢占市场，但该楼盘的公摊也是相对较大，其中55层超高层的公摊占比超过了30％，普通高层住宅的公摊也在25％左右。置业顾问推介楼盘时，闭口不提公摊面积这个参数。当问及到公摊面积时，原本口齿伶俐的置业顾问变得吱吱呜呜，很不确定地问了一下旁边的同事，才给出了“25％”这个不确定的数字。

　　在蓝色硅谷一小高层产品的营销中心，低公摊则成为置业顾问的宣传重点。“我们产品的公摊只有16％左右，与洋房产品差不多。”公摊少的置业顾问推销公摊面积的优势。

　　二、权威解读

　　统一规范住宅面积计算规则

　　受住房和城乡建设部委托，2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上，牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组，经过两年多的研编，目前已完成了《住宅项目规范（征求意见稿）》。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。

　　针对购房者广泛关注的问题，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人近日进行了相应的解答。该负责人说，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度。

　　此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

　　这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算，在没有专业技术支撑的情况下难以做到。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，有利于消费者权益的保护。

　　另外，标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及人民群众切身利益，中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视，认真对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善。

　　三、业内观点

　　标准清晰让人看得明白

　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，征求意见稿中“以套内使用面积进行交易”一个重要意义在于，购房者可以“做比较”。“当比较同一地段的两个小区时，如果都是按建筑面积计价，或者一个按建筑面积计价一个按使用面积计价，比较起来可能会有点难。但如果都是按照套内面积（使用面积）计价，那比较起来就很直观了。”楼建波说。

　　制约卖低得房率的开发商

　　“以套内使用面积进行交易”也被称为“所见即所得”，这种方式旨在减轻买房者顾虑，同时也能在一定程度上制约部分打政策擦边球卖低得房率房子的开发商。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这样做法既符合国际通行做法，也符合“房住不炒”的政策导向。他解读道：“因为对于购房者，公摊面积只是附属设施，对他而言更重要的是具体居住面积。如果套内面积小，老百姓觉得不划算，就不会去买房。开发商也会更加注重如何做大套内面积，防范通过公摊面积做虚假文章。”

　　测量套内面积不能自己来

　　新规实施后，购房者是否可以拿着测量工具，把测量结果作为验房的依据？对此，青岛百姓装饰监理中心主任于波说道住宅的电梯和开敞楼梯间等设计，都有国家规范，开发商不能增加或者缩小。“房屋面积的得出并不是一个简单的套内面积减去墙体厚度，有统一的计算标准。再就是相关部门只承认有测绘资质的专业人士得出的报告，购房者自己测量数据不具备法律效力。”于主任介绍说。
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